金融海啸是什么时候（金融海啸的原因）

2022年7月14日，多地烂尾楼业主公告强制停贷的消息又霸屏了。目前，网络上流传出来的断供项目已有约150个，涉及河南、湖南、河北等至少20个地区。这次涉及全国多地烂尾楼盘业主联合强制断供引发热议，我们不得不思考，这会是金融海啸的源起吗？

“强制断供”是业主维权无奈的选择？

放在一个较宽泛的时空范围来看，项目未完工，一般会造成两个层面的风险，一是开发商依托项目本身叠加的债务风险；二是购房人断供的风险。这两方面往往都与金融机构相关联，从市场长期的经验来看，其最终影响还是针对了个体（善意购房人），烂尾楼的终极风险还是由业主（善意购房人）独立承担。

一方面由于开发商的项目资金不完全是封闭的，甚至是开源的，因此其债务具有无边界性，特别是一些开发商没有对项目进行有效剥离，设置合法有效的防火墙，往往一个项目就造成旗下所有项目全面崩盘。一旦进入司法程序，善意购房人也只能是一般债权人，很难享有优先权限。由于项目并没有完工交付实现物权，因此很多复杂的项目不可能一卖就解决，由于债务的多重叠加，政府干预也就困难重重，有的项目可能十数年都得不到有效解决。

另一方面，购房人的债务相对银行而言，由于证据链十分简单清晰，一旦断供，银行往往通过法院的判决就能实现债务债权固化，银行通过司法拍卖，用时间换空间，依托市场消化。最终，许多善意购房人要么为一个很难实现的物权继续缴纳按揭款，要么断供，变成了失信人。

从银行的角度来看，个人向银行借款的还款是无条件的，合同中并没有附加完成交房生效这一前置条件，个贷按揭与交不交房无必然联系，大家一直质疑的监管资金到位问题，很难形成权利主张的有效证据和法理主张的有利背书，从而从这一角度得到法律意义上的支撑，从法律角度上来讲，善意购房人唯有追加开发商为被告，以期实现自己的物权。

虽然如此，一旦出现大规模的断供，银行也很难在出现较大规模烂尾、断供大环境中独善其身，置身事外，其他相关参建单位都必然深陷其中无法自拔，其发酵程度是极难掌控的，社会、经济的影响也是谁都无法改变的，到时候没有谁是无辜的。

综上，项目一旦烂尾，就会进入零和博弈状态，时间成本，处置成本，资本成本就会给项目带来附加的经济成本。所有，善意购房人基于博弈最大化的原则，唯一选择的是在项目进入司法处置的前期阶段，倒逼相关部门完成项目，实现物权，这也许是最简单的，最朴素的需求。

我们的关注点应该是什么？

目前，外界在关注按揭合理性、银行对预售资金监管有无失责的同时，对后续风险，特别是系统性的风险暴露的担忧也逐渐增多。

如果我们把关注点简单地放在“强制断贷”这一点上，是很难在最佳时空，最佳节点上解决烂尾现象所造成的集中断贷行为。如果我们及时有效的介入，控制泛地产风险，通过行政背书，对项目封闭管理，对经济、社会、稳定要件进行系统分析，牵头参建单位采取和弈而非博弈的措施，坚持针对性的分类梳理，精准处置的原则，很多项目是可以在较短的时间内得到妥善处置的，实现绝大多数人的物权、债权是有其法理和政策依据的。

从我自己2014—2018年的处置经验来看，要震荡最小的处理这一潜在的燃点，核心就是：没有人主动拉爆炸弹，通过行政背书增强信誉和信心。这才是我们应该核心关注的要点。

强制停贷会引发系统金融风险吗？

7月13日，央行金融稳定局局长孙天琦表示，我国金融风险收敛，总体可控，99%的银行业资产处在安全边界内，而且绝大部分中小银行的央行评级均处于安全边界内。业内人士也普遍认为，“烂尾”“断供”均属于地产行业下行周期暴露出来的问题，难免对银行带来直接和间接的风险冲击，但尚不构成系统性冲击。但是，因该看到受断供等消息影响，A股银行板块整体逆市大幅走低，中证银行指数最终收跌2.37%，6家银行跌幅超过3%，这也给发地产业稳健发展带来了不确定性。

目前，手上没有各大金融机构对泛房地产业的贷款规模的数据，因此，很难评价“强制停贷”到底是风波还是风险，但至少可以预判的是：现行金融活动是复杂而多维度的，因而银行很难针对20余个地区150个楼盘这样规模的人群采取集中诉讼，简单粗暴的推高“强制停贷”的应对层级，反之，欠缺社会治理智慧的经济行为，可能将地产行业下行周期的一般性问题激化为更为复杂的系统性风险，这是不明智的，也是不为理性各方（包括管理部门）所接受的。

结论就是：我们不能简单的依靠数据显示的“强制停贷”在各家金融机构的占比极低而误判其影响，积极采取宽容的金融手段，审慎采用起诉、查封等措施，及时介入刚性的正向的系统背书，系统金融风险就是可控的。

泛地产行业的结构性调整的可能？

优先说结论：一是各省市一定会成立相对高层级的烂尾项目处置机构，因项目精准施策；二是改革预售、资金监管等行政管理制度，加强行业资金流动监管；三是加强房地产行业转型，扶持龙头企业并购、重组，优化产能结构，派生出不动产新型运营企业，衍生出类似REIT的结构体系；四是创新金融服务，培养更宽泛的泛地产企业，搭建更广泛的行业交易平台，落实泛地产产业基金。

前几天，我因看好医疗产业发展的前景，与几个医药公司的老板讨论过如何在集中带量集采，DRG，医疗反腐的大前提下谋求布局和发展进行了探讨，他们反倒认为房地产业三十年河东三十年河西，也许不亚于医疗行业的发展。我当时是不敢苟同的，现在细细考究，这起码说明：每一个行业都存在普遍的系统性、结构性矛盾，业内是普遍看到的，也是无奈的，其中的发财者往往利用了这种矛盾，在律法的边缘踩着红线运营，每一个行业，在市场上都流传着暴富的传说的，这也说明投资者往往存在信息茧房和行业认知盲区，对其他行业普遍存在的结构性矛盾认知是闭锁的。因此，加强改革预期是不然的，改革是有阵痛的，不会因为阵痛就拒绝分娩，这也是建立全国统一市场的必由之路。

探讨“强制断供”的应对举措

前几天，和几个业内不良资产处置企业的朋友探讨不良资产的前景，大家总的看好不良资产在资源配置中的积极作用，如果解决了不良资产处置中的配资问题，这个市场依然是活跃而极具前景的，至少我接触了几家5年前起步的企业，已经成长为年消化1-2亿元不良债务包的企业，毛利是相当可观的。

因该看到的是，烂尾项目伤害的恰恰是没房的阶层。他们才是高位站岗的人群，就相对财富而言，是占比更大的；就社会稳定而言，是不容忽视的。

“盘活存量，增强流动性”，应该引起各级政府的高度重视，这将是比肩做好地区经济增量同等重要的经济活动，盘活存量是新兴的，有着及高技术含量的新兴经济现象。

我曾经在2016年1月写了一篇《关于设立城市产业发展资金，帮扶困难企业稳定房地产市场的建议》，回过头来看，依然有其现实意义。附上链接，欢迎斧正。

附件：[金山文档] 设立房地产专项资金.docx